OLGUN HUKUK BÜROSU
ÖDEME YAPMAK İÇİN TIKLAYINIZ
İmar Mevzuatında Düzenleme ve Kamu Ortaklık Payı03/03/2021

İmar Mevzuatında Düzenleme ve Kamu Ortaklık Payı

Nedir? 

Düzenleme ortaklık payı (DOP), belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe kadar düşülebilen miktardır. Yani Devlet eliyle kanuni olarak vatandaşın tarla olan taşınmazı arsaya dönüştürülmekte, imara uygun hale getirilmekte; ancak araziden yüzde kırk beşe kadar, bedelsiz olarak, umumi hizmetlerde kullanılmak üzere kesinti yapılmaktadır.

Düzenleme ortaklık payı (DOP), düzenlemeye tâbi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz. Yani düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar idarece kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

İmar Kanunu’ nun 18. maddesi, belediye ve valiliklere düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi ile normalde bedelini peşin ödeyerek kamulaştırma yapmak suretiyle edinebileceği taşınmazları, belli bir oranda, bedel ödemesine gerek kalkmaksızın edinme imkanı vermiştir.

Kamu ortaklık payı (KOP) ise arazi ve arsa düzenlenmesi sırasında, kamu tesis arsaları düzenleme sahasında yer alan vatandaşlara ait taşınmazlardan ayrılan belirli bir payı ifade eder. Kamu ortaklık payı uygulaması İmar Yasası’ nın 18’ inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’ in 12. maddesindeki düzenlemeden doğmuş olup İmar Kanunu’ nunda veya başkaca herhangi bir kanunda bu kavrama yer verilmemiştir. Yönetmelik hükümlerine göre; düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet ve diğer resmi tesis alanı gibi tesislere ayrılan parseller, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilmektedir. Yani belediyelerce yukarıda bahsedilen düzenleme ortaklık payı (DOP) kesildikten sonra bir de vatandaşların taşınmazlarından küçük küçük kesintiler yapılarak tüm bu kesilen parçalar tek bir parselde birleştirilmekte ve birbirini tanımayan yüzlerce vatandaş tek bir parsele küçük paylarla ortak edilmektedir. Oluşturulan bu parseller ileride ilgili idarenin kamulaştırma işlemine kadar bekletilmekte, ilgili idare gerek gördüğünde vatandaşlara payları oranında ödeme yaparak kamu ortaklık payı (KOP) parselini kamulaştırmaktadır. Ancak idarelerce bu bekleme süresi mülkiyet hakkını belirsizliğe sürükleyecek derece uzatılmakta, çoğu zaman vatandaşlar bu belirsizlikten kurtulmak için kesilen parçanın küçük olması nedeniyle bu parçayı idareye bağışlamaktadır. Böylece idareler vatandaşa sormadan yaptığı KOP parseli kesintisini de bedavaya getirmektedir.

KOP Uygulaması Hukuka Uygun mu?

Anayasa’ nın temel hak ve hürriyetlerin sınırlandırılmasını konu alan 13. maddesi, temel hak ve hürriyetlerin özlerine dokunulmaksızın ve sadece Anayasa’ nın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak kanunla sınırlandırılabileceğini düzenlemiştir. Benzer şekilde, Anayasa’ nın 35. maddesi, herkesin sahip olduğu mülkiyet ve miras haklarının ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceğini hüküm altına almıştır. Söz konusu anayasal düzenlemeler karşısında mülkiyet hakkını sınırlayıcı niteliği bulunan kamu ortaklık payı uygulamasının temelini yönetmelikten alıyor olması, uygulamanın hukuka uygunluğunu tartışmalı hale getirmektedir.

Kanaatimizce söz konusu düzenlemenin İmar Kanunu’ na alınması ya da Yönetmelik’ in ilgili maddesinin iptaliyle kamu ortaklık payı usulünün ortadan kaldırılması Anayasa’ ya uygun olacaktır. Zira kamu ortaklık payı uygulamasında, parsel sahibinin mülkiyet hakkı sona ermese de kamulaştırma yapılana kadar kendisinin izni / icazeti alınmadan diğer parsel malikleriyle birlikte müşterek malik olmak zorunda kalmaktadır. Üstüne bir de idarelerce çoğu zaman kamulaştırmanın geciktirilmesi ile mülkiyet hakkı sürüncemede bırakılmaktadır. Bu durumun taşınmazından zaten DOP kesintisi yapılmış maliklerin mülkiyet haklarının özüne dokunan bir sınırlama teşkil edeceği ortadadır. 

Sonuç

Kamu ortaklık payı (KOP), kanuni düzenlemeye kavuşturulması ya da tamamen kaldırılması gereken bir imar uygulamasıdır. Düzenleme ortaklık payı kavramının ise kanuni bir dayanağı bulunması onun mülkiyet hakkının kamu yararına feda edilmesi sonucunu doğuracak biçimde yorumlanmasına yol açmamalı, idarelerce ölçülülük ilkesine ve üst sınır olarak kanunda belirtilen orana riayet edilerek hareket edilmesi gerekmektedir. Ancak bu şartlar geçekleştiğinde idarenin bu yönde gerçekleştirdiği işlemlerin hukuka uygunluğundan söz edilebilecektir.

Olgun Hukuk Bürosu-Av. Ümit Olgun

Kamulaştırma Hukuku Departmanı

Blog Yazıları

+90 (332) 400 00 38

+90 (332) 400 00 48

+90 (332) 342 48 84

+90 (553) 048 68 12

info@olgun.av.tr

Fetih mah. Kültür cad. Nefer sok. Olgun Plaza No:1/b Posta Kodu: 42000 Karatay / KONYA