Kat karşılığı inşaat sözleşmesi diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi olan kişi veya kişilerin, arsa payı ve paylarını müteahhide devretmeyi taahhüt ettikleri, müteahhidin ise devredilen arsa üzerinde inşaat yapmayı taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde, müteahhit (yüklenici) edimi yerine getirirken kurallara ve sözleşmeye uygun olarak inşaatı yapmak ve arsa sahibine teslim etmekle mükelleftir. İşbu sözleşme gereğince müteahhidin özen ve sadakat yükümlülüğü bulunmaktadır. Bunun yanında müteahhidin bağımsız bölümleri zamanında, eksiksiz, projeye uygun bir biçimde yapıp sahiplerine teslim etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ayrıca belirtmek isteriz ki müteahhit (yüklenici) bağımsız bölümü bizzat kendisi yapma ve teslim etme yükümlülüğü altındadır.

ARSA SAHİBİYİM, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İHLALİ NEDENİYLE MÜTEAHHİDE KARŞI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇABİLİR MİYİM?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar neticesinde açılan davaların başında Tapu İptal ve Tescil davası gelmektedir. Arsa sahibi inşaat başlamadan önce veya başlama sırasında tüm arsa paylarını müteahhide devretmiş olabilir. Ancak akabinde müteahhit (yüklenici) tarafından, bağımsız bölümler yani daireler arsa sahibine devredilmemiş veya müteahhit tarafından taşınmaz 3.kişiye devredilmiş olabilir. Arsa sahibi tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasına konu olabilecek hukuki uyuşmazlıklara örnek vermek gerekirse;

• Taşınmazların arsa sahipleri tarafından yükleniciye devredilmesinden sonra, yüklenici ve arsa sahibi arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat yapımı arsa tahsis sözleşmesinin müteahhit tarafından ihlal edilmiş olması halinde, sözleşmenin ihlali sebebiyle geçmişe etkili bir şekilde sözleşmenin feshi ve bunun sonucu olarak tapu kaydının düzeltilmesi talep edilebilmektedir. Örneğin Müteahhidin inşaata belirlenen süre içerisinde başlayacağını taahhüt etmesi veya belirlenen bir sürede bitireceğini taahhüt etmesi ancak buna rağmen inşaata başlamaması veya inşaatın bitirmesi ve teslim edeceğine dair inanç ve güvenin kalmaması halinde işbu dava arsa sahibi tarafından müteahhide karşı açılabilecektir. Burada belirtmek isteriz ki sözleşmede ruhsat alınması için net bir süre belirlenmemiş olması halinde bu durum müteahhide sonsuz bir bekleme hakkı tanımayacaktır. Böyle bir durumda uyuşmazlığın neticesine göre değişebilmekle birlikte içtihatlarda yer alan makul süre 3 aydır.
•  Arsa sahipleri tarafından müteahhite devredilen taşınmaz müteahhit tarafından 3. Kişiye yani sözleşmeden bağımsız bir kişiye devredilmiş olması halinde de arsa sahibi tarafından hem müteahhide hem de 3.kişiye karşı bu dava açılabilmektedir.
• Müteahhitin borca batık olması durumunda, inşaatın devam etmesinin mümkün görülmediği bir durumda veya müteahhitin inşaat malzemelerini alıp kaçması durumunda, inşaatın biteceğine ve dairelerin teslim edileceğine karşı bir inanç kalmaması halinde

MÜTEAHHİDE DEVRETTİĞİM ARSAMIN BAŞKA BİR KİŞİYE DEVREDİLDİĞİNİ ÖĞRENDİM, NASIL BİR HUKUKİ YOL İZLEMELİYİM?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın 3. Kişiye devredilmesi halinde devredilen taşınmazlar yükleniciye avans niteliğinde bırakılan taşınmazlar olduğu için müteahhit sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeden taşınmaz üzerinde hak sahipliği elde edemez. Bu durumda tapuların iadesi için sözleşmenin geçmişe etkili feshi ve tapu kaydının eski haline getirilmesinin mahkemeden talep edilmesi gerekmektedir. Ayrıca öncelikle ve ivedilikle ihtiyati tedbir talep edilmesi gerekmektedir. Şartları oluşmuşsa mahkemelerin teminatlı veya teminatsız verecekleri ihtiyati tedbir kararları dava sürecinde taşınmazın farklı farklı kişilere devrini engelleyecektir. Aksi halde her yeni devir halinde devralan kişilerin davaya dahil edilmesi gerekecek ve dava içinden çıkılmaz bir hal alacaktır. Tüm bu dava süreçlerinin neticesinde arsa sahipleri gerekli şartların da sağlanması halinde tapularına kavuşabilecektir.  Sürecin arsa sahiplerinin lehine ve hızlı sonuçlanması açısından alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınması önemlidir. Zira yıllarca devam eden tapu iptal davaları herkesin malumudur. Burada önemli olan kat karşılığı inşaat sözleşmenizin dahi bir avukat tarafından hazırlanıp gözetimi altında bu sözleşmenin imzalanmasıdır. Büromuz bu konuda uzun yıllardır deneyimli olduğu için rahatlıkla sözleşmelerinizi hazırlayabilmektedir.

MÜTEAHHİDİN BORCUNDAN DOLAYI TAŞINMAZIMA HACİZ GELMİŞ NE YAPABİLİRİM?

Arsa sahiplerinin müteahhide sözleşme gereğince müteahhide devrettiği arsalara müteahhidin borcundan kaynaklı olarak haciz konulabilmektedir. Böyle bir durumda açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında, konulan hacizlerin sahipleri de davaya taraf olarak eklenerek hacizlerin kaldırılmasının da talep edilmesi gerekmektedir. 

                                                                                      Olgun Hukuk- Av. Ümit OLGUN

                                                                        Ticaret - Gayrimenkul - İcra Hukuku Departmanı

                                                                                       Av. Emre OLGUN – Av. Esra AK