Kentsel dönüşüm, can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan veya yapılarda sağlıklı ve güvenli bir yaşam çevresi oluşturabilmek için bu alan veya yapıların iyileştirilmesi, güçlendirilmesi ve yenilenmesini amaçlar. Bu sayede, zaman içerisinde çeşitli nedenlerle kentsel standartlara uymayan, fiziki yapısı gittikçe bozulan veya terkedilen alanlar yaşanılabilir bir hale getirilerek kente kazandırılır. Bu noktada, vatandaşların riskli alanlarda ikamet etmesi en temel hak olan yaşam hakkını ihlal edeceğinden devlete büyük bir görev düşer. Devlet, vatandaşların yaşam haklarını korumak, gözetmek ve nitelikli hale getirmek için riskli alanlara müdahalelerde bulunur, bu amaçları gerçekleştirebileceği mevzuatlar ve uygulamalar tertip eder. Kentsel dönüşüm uygulamalarının temelini ise 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturur. Bu kanuna göre işlemin aşamaları ve aşamalarda açılabilecek idari davalar aşağıdaki gibi özetlenebilir;

1) Riskli Yapının Tespiti
     Bu kanuna göre kentsel dönüşümün ilk adımı "risk" tespitidir. Bu kapsamda öncelikle bir yapının yıkım ve yeniden inşa süreci için bina hakkında riskli yapı tespit raporu alınması gerekir. Yapının "riskli yapı" olduğu tespitine karşı malikler tarafından itiraz edilebilir ve dava açılabilir. 

2) Tahliye ve Yıkım Kararı Verilmesi
    Yapının "riskli yapı" olduğu kesinleştiğinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Gerekli işlemler tamamlandığında  tahliye ve yıkım kararı uygulanır. Verilen tahliye ve yıkım kararı idari işlem niteliğinde olduğu için tahliye ve yıkımın durdurulması için idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

     Aynı zamanda idare, evlerini tahliye etmek zorunda kalan yapı maliki, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerine bu süreçte mağdur olmamaları adına kira yardımı yapar. Fakat idare kira yardımı başvurusunu reddederse bu durumda haklı gerekçelerin bulunması ve yasal şartların sağlanması koşuluyla karara karşı iptal ve tam yargı (tazminat) davası açılabilir.

3) Yıkılan Riskli Yapı Yerine Ne Yapılacağına Karar Verilmesi 
    Yapı malikleri, parselde yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına veya diğer usuller ile parselin yeniden değerlendirilmesine karar verir.

4) Yapılacak Hisse Satışı İşleminin Yeri ve Zamanının Maliklere Bildirilmesi
    Yıkılan riskli yapı yerine ne yapılacağına karar verilirken karara katılmayan malikler olduysa, paylarının rayiç değerleri ve açık artırma ile satılacağı bu maliklere bildirilir. Rayiç değerin emsallere göre daha düşük belirlenmiş olması halinde iptal davası açılabilir.

5) Açık Artırma Usulü ile Satışın Yapılması 
    İdarenin belirlediği tarihte satış ihalesi başlar, karara katılmayan maliklerin payları açık artırma usulü ile satılır. Bu açık artırmalara dışarıdan üçüncü şahısların katılması, örtülü bir biçimde engellendiğinden paylar çok düşük bedellere müteahhitlere satılır. Böylelikle karara katılmayan maliklerin hisseleri dışarıdan üçüncü şahıslar satışa katılamadıklarından maalesef rayiç değerin altındaki bedellere satılır. Malikler bu duruma razı olmak zorunda kalırlar ve neticede Anayasal mülkiyet hakları ihlal edilerek mağdur olurlar. (Bu konuya başkaca bir yazımızda detaylıca değinilecektir.) Satışın yapılmasıyla süreç sonlanır. Satış işlemi tamamlanıp karara katılmayan maliklerin payları satıldıktan sonra rayiç değerin hatalı belirlendiği ve bu nedenle payın gerçek değerinden daha düşük bedele satıldığı anlaşılırsa tam yargı (tazminat) davası açılabilir. 

    Neticede, süreç tamamlandıktan sonra malikler alınan kararlara göre yeni ve risksiz bir yapıya sahip olabilirler. Bu sayede kentsel standartlara uygun ve güvenilir barınma ihtiyaçları karşılanır. Ancak yaşam hakkı ve barınma hakkı korunurken maliklerin mülkiyet hakkının da gözetilmesi gerekir. Bu sebeple sürecin hukuka uygun ve malikleri zarara uğratmayacak şekilde yürütülebilmesi için alanında uzman bir avukata danışılmasını önermekteyiz. 
 

Olgun Hukuk – Av. Ümit OLGUN 
Tazminat - İdare - Ceza Hukuku Departmanı 
Av. Rabia KIRAÇ - Av. Ayşe Dilara ESEN